每周股票复盘：保利发展（600048）上半年净利降超60%

截至2025年9月12日收盘，保利发展（600048）报收于7.87元，较上周的7.74元上涨1.68%。本周，保利发展9月12日盘中最高价报8.0元。9月8日盘中最低价报7.73元。保利发展当前最新总市值948.06亿元，在房地产开发板块市值排名1/89，在两市A股市值排名175/5153。

本周关注点

业绩披露要点：上半年公司净利润下降超过60%，主要因结转规模下降及项目盈利能力减弱。 机构调研要点：公司持续推进资产经营业务，上半年并表范围内实现毛利约5亿元。 机构调研要点：公司预判部分产成品存在减值可能性，全年将根据测试结果计提减值准备。 机构调研要点：截至6月末，公司三、四线未售土储约2000万平，近60%尚未开工。 公司公告汇总：公司综合评估资金需求，半年报未实施中期分红，后续将动态评估。

机构调研要点

报告期内，因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。行业仍处于深度调整期，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目盈利能力较好，但存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期。公司持续坚持去库存经营策略。在会计期末，公司对房地产项目进行减值测试，若出现减值情况，公司将计提减值。

上半年公司并表范围内资产经营实现毛利约5亿元。公司持续推进资产经营和综合服务的专业能力建设，提高市场化水平，推动相关业务规模和比重的提升。受行业深度调整影响，公司积极通过存量焕新去化、改善增量投资、降本控费和做大做优资产经营与不动产服务等措施提升净利润水平。公司将存量具备“调转换退”可能的地块均纳入盘活范围，逐个项目制定具体推进计划、组织专门团队全力推进，但各项目情况不同，具体时间进度暂无法明确预估。二季度以来，行业市场边际有所减弱，新房二手房销售均在调整中，整体价格水平尚未企稳，住房消费观望情绪依然浓厚。公司一方面加大存量焕新力度，加快存量项目销售去化或盘活，另一方面推动优质增量项目加快入市，在筑牢安全发展基础上，持续提升经营质量。

受行业深度调整影响，当前公司盈利改善面临一定压力，但公司积极面对市场变化，持续稳经营、提质效，通过增量优质项目投资、降本控费、做大做优资产经营与不动产服务等措施提升净利润水平。同时，积极开展多元资本市场融资，坚持丰厚、持续、稳定的分红，适时开展购、增持等多种方式，切实保障股东报，提振股民信心。

公司近年主要以存量旧房改造和城市更新项目转化为主，同时聚焦一线城市（如上海）城市更新资产包项目，从而多元化实现核心城市优质地块的拓展。

公司在不动产开发领域，一直秉承多元化拓展，已有广州市海珠区琶洲村旧改等优秀建成案例，同时有广州天河区冼村旧改、陕西青龙寺旧改等项目持续转化当中。在原拆原建领域，有广州市鱼珠港项目、上海市45街坊风貌保护项目等成功案例；本公司不涉及军用品生产销售业务；公司积极参与上海等核心城市优质地块土拍，其中，6月19日公司竞得上海市杨浦区平凉街道64街坊01C5-02地块、上海市闵行区颛桥镇MHC10601单元01-22-10地块，总地价66.4亿。在7月上海6批次土拍中，公司积极参与核心地块竞买，充分研判科学决策。后续公司将继续积极关注上海等核心城市的拓展机会。

鉴于当前市场情况，公司预判部分产成品存在减值可能性，全年将根据减值测试结果计提减值准备。上半年完成“调转换退”51万平方米。

未竣工项目中，成都保利石象湖、西双版纳保利雨林澜山、肇庆保利爱乐小镇等获取时间较早，因市场环境有变化，公司相应动态调整开发安排；郑州保利杓袁项目为旧改项目，受政策条件等影响，目前进展晚于预期。公司将持续关注市场变化，综合评估后推进项目去化。已竣工未结转项目，未结算部分主要为配套的商办、车位等资产，去化周期相对较长，为行业普遍现象。相关项目经营效益良好，将继续推进资产去化与结算工作。关于减值计提，公司一贯按照会计准则要求严格进行减值测试，按照当前市场环境，初步评估部分产成品可变现净值可能会减少，公司将根据减值测试结果计提减值准备。

公司在营租赁住房规模详请查阅公司《2025年半年度报告》。截至6月末，公司三、四线未售土储约2000万平，主要位于珠三角和长三角城市群，未售土储中近60%尚未开工，公司将积极推进“调转换退”实现资源盘活；已开工部分通过老盘新作、存量焕新提升产品竞争力，推进销售去化。

可售容积率面积和实际可售面积的统计口径不同，项目累计销售面积一般包含地上地下面积，其中地下面积（如车位）一般不计容，不在可售容积率面积中统计。

公司综合评估行业市场情况，以及营运资金和投资需要，在半年报未进行分红，后续将动态评估。公司积极应对行业市场变化，持续推动存量焕新去化、做优增量投资，保持经营稳健，持续提升发展质量。

公司综合评估行业市场情况，以及营运资金和投资需要，在半年报未进行分红，后续将动态评估。

目前公司经营一切正常。

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